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房地產(chǎn)開發(fā)商的融資方式
添加者:
義烏禮品城
添加時(shí)間:
2012-2-25 9:52:0
點(diǎn)擊數(shù)量:
7258
房地產(chǎn)是已土地和固著于土地之上的房屋設(shè)施為主要物質(zhì)形態(tài)的財(cái)產(chǎn)及其權(quán)屬關(guān)系的總稱。在不同的社會(huì)形態(tài)中，房地產(chǎn)始終是人類賴以生存和發(fā)展的基本條件，是一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的載體和基礎(chǔ)。在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中房地產(chǎn)包括著豐富的內(nèi)涵，一方面房地產(chǎn)是以土地和房屋設(shè)施為其存在的物質(zhì)形態(tài)，但房地產(chǎn)是一個(gè)經(jīng)濟(jì)范疇，是一種特殊形態(tài)的財(cái)產(chǎn)，是一種財(cái)富的象征。另一方面，以財(cái)產(chǎn)形態(tài)存在的房地產(chǎn)必然會(huì)涉及到權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有制條件下，其權(quán)屬狀態(tài)不同。
房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的綜合性行業(yè)，是一項(xiàng)新興的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)，是城市第三產(chǎn)業(yè)的一部分。房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)包括：土地的開發(fā)，房屋的建造、維修、管理，土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、劃撥，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)業(yè)所涉及的范圍很廣，其中房產(chǎn)是指建設(shè)在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉(cāng)庫(kù)、商業(yè)、服務(wù)、辦公、文教、醫(yī)療衛(wèi)生和體育用房等；地產(chǎn)是土地和地下各種基礎(chǔ)設(shè)施的總稱，包括供水、供熱、供氣、供電、排水排污等地下管線以及地面道路等。住宅建設(shè)、買賣、租賃，房屋維修、裝飾，房地產(chǎn)抵押等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)是與居民個(gè)人直接相關(guān)的，也是我們這里所說(shuō)的房地產(chǎn)投資的主要對(duì)象。
第二個(gè)問(wèn)題解答：（用菜單展開方式表述）
流程分幾種，看你的問(wèn)題估計(jì)你問(wèn)的是開發(fā)：
選址研究，尋找合作伙伴，簽訂合作意向，協(xié)議及合同書
↓
向規(guī)劃管理部門申領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn)，以獲取規(guī)劃要點(diǎn)通知書，編制項(xiàng)目建議書
↓
向計(jì)委申報(bào)立項(xiàng)報(bào)告
↓
計(jì)委函至規(guī)劃局
↓
規(guī)劃局會(huì)簽返計(jì)委
↓
計(jì)委下文同意立項(xiàng)并要求可行研究，此文經(jīng)建委開發(fā)辦會(huì)簽
↓
運(yùn)用“房地產(chǎn)市場(chǎng)信息評(píng)估系統(tǒng)”“房地產(chǎn)投資專家系統(tǒng)”進(jìn)行項(xiàng)目投資的詳細(xì)可研測(cè)算，編制可研報(bào)告
計(jì)委、建委、首規(guī)委及各專業(yè)局審查可研報(bào)告
↓
對(duì)可研批復(fù)，兩委會(huì)簽，即下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)；運(yùn)用“營(yíng)銷策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng)”進(jìn)行融資運(yùn)作
↓
據(jù)此辦理征地及前期規(guī)劃準(zhǔn)備工作，開規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)通知
↓
規(guī)劃局法征地意見(jiàn)函
↓
到土地管理部門及土地使用部門征求意見(jiàn)
┏━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━┓
新征地到土地局、規(guī)劃局、鄉(xiāng)政府、村公所 舊城改造到區(qū)地政科
結(jié)果報(bào)市房地局 結(jié)果報(bào)市房管局
┗━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━┛
市政府下文批地
↓
┏━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┓
畫樁位給釘樁條件，測(cè)繪院 規(guī)劃局辦理建設(shè)用地規(guī)劃 據(jù)此到地政部門辦理
釘樁，成果給設(shè)計(jì)人 許可證 用地批準(zhǔn)書評(píng)估項(xiàng)目建設(shè)用地地價(jià)
│ │
申請(qǐng)確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 凍結(jié)戶口并抄戶口交納地價(jià)款取得
│ 土地使用證
按規(guī)劃設(shè)計(jì)條件征詢意 │
見(jiàn)表到區(qū)配套部門征求意見(jiàn) 地政部門審查安置方案、安置房
│ │
規(guī)劃局審查后下規(guī)劃條件通知單 發(fā)拆遷許可證
│ │
委托進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì) 動(dòng)遷會(huì)及拆遷安置
│ │
到規(guī)劃局領(lǐng)設(shè)計(jì)方案送審書 場(chǎng)地三通一平，領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)手冊(cè)
│ │
規(guī)劃局審方案提出意見(jiàn) 到園木局申請(qǐng)伐樹許可證
│ 了解線路情況與供電局運(yùn)行班協(xié)商
修改后送首規(guī)委審圖 改造、移線方案
│ 煤氣、道路、上下水改路由
首規(guī)委召開市政協(xié)調(diào)會(huì) 到供電局業(yè)擴(kuò)處申請(qǐng)用電報(bào)表，做正式
出市政會(huì)議紀(jì)要 供電方案，申請(qǐng)臨時(shí)施工用電，委托施工。
┗━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━┛
進(jìn)行個(gè)體設(shè)計(jì)（大公共建筑首規(guī)委審查）
┏━━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
領(lǐng)建筑工程規(guī)劃許可證 出施工圖 開節(jié)能證明
│ │ │
運(yùn)用“營(yíng)銷策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng)” 到計(jì)委申請(qǐng)，列入 到稅務(wù)局取稅單
制作資料 計(jì)劃（建委會(huì)簽）
│ │ │
報(bào)價(jià)小組審查，領(lǐng)取內(nèi)外銷 到建委工程處領(lǐng)開工 持年度計(jì)劃、稅單到區(qū)計(jì)、經(jīng)委領(lǐng)
許可證 審批表 投資許可證登記卡，登記并取得許可證
│
建委、物價(jià)局下文批價(jià)
│
運(yùn)用“營(yíng)銷策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng)” ┗━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┛
“房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)”銷售 到市政部門蓋章，證明市政條件落實(shí)
│
四源費(fèi)繳納
│
到開發(fā)辦市政處核實(shí)任務(wù)
│
開發(fā)辦工程處同意招標(biāo)
│
填招標(biāo)申請(qǐng)書并到市招標(biāo)辦登記
│
招標(biāo)辦看現(xiàn)場(chǎng)
│
運(yùn)用“投資項(xiàng)目概預(yù)算系統(tǒng)”編制標(biāo)底
│
招標(biāo)辦審查標(biāo)底
│
開標(biāo)會(huì)
│
定合同，寫評(píng)標(biāo)報(bào)告，發(fā)中標(biāo)通知書
│
招標(biāo)辦蓋章同意
┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓
施工單位 質(zhì)量總站受理 市統(tǒng)計(jì)局 市審查局審核 市開發(fā)辦秘書
同意施工 質(zhì)量監(jiān)督 落實(shí)任務(wù) 資金來(lái)源，任 處登記
務(wù)來(lái)源及一切手續(xù)
┗━━━━━━┻━━━━━━┳━━━━━━┻━━━━━━┛
建委工程處同意開工，辦理開工許可證
↓
施工單位進(jìn)場(chǎng)開始施工，小區(qū)紅線內(nèi)市政報(bào)裝上下水、道路、煤氣、電、委托設(shè)計(jì)、施工
↓
┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓
小區(qū)內(nèi)線 通知區(qū)園 按道路 到自來(lái) 到熱力 （自建鍋 到煤氣公司
路委托設(shè) 林局綠化 方案進(jìn) 水業(yè)務(wù) 公司報(bào) 爐房） 報(bào)裝
計(jì) 辦 行施工 科報(bào)裝 裝 環(huán)保 到規(guī)劃科定
委托施工 交綠化費(fèi) 市政辦 委托線 委托線 局同 線路方案
配電室土 綠化施工 事處養(yǎng) 路設(shè)計(jì)、 路設(shè)計(jì) 意鍋 設(shè)計(jì)
建工程驗(yàn) 路隊(duì)驗(yàn) 施工及 施工及 爐房 看現(xiàn)場(chǎng)
收 收 驗(yàn)收 驗(yàn)收 規(guī)劃 施工
設(shè)備安裝 到市政 位置 業(yè)務(wù)科檢驗(yàn)
及驗(yàn)收 監(jiān)理所 委托 同意接氣
送電 下水報(bào) 設(shè)計(jì) 憑通氣單到
裝 到勞動(dòng) 管網(wǎng)所辦固
規(guī)劃設(shè) 局報(bào)裝 定資產(chǎn)轉(zhuǎn)移
計(jì) 環(huán)保局 手續(xù)及通氣
竣工驗(yàn) 審查消 手續(xù)
收 音除塵 憑接氣單到
設(shè)備 液化氣公司
竣工驗(yàn)收 辦各戶通氣
手續(xù)
通氣
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛
全部工程竣工
↓
四方驗(yàn)收、檢驗(yàn)單簽字蓋章
┏━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━┓
憑驗(yàn)收通知書入庫(kù)房屋 確定房屋管理形式房屋驗(yàn)收
┗━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━┛
出庫(kù)分配及銷售、辦理產(chǎn)權(quán)證
↓
運(yùn)用“房地產(chǎn)物業(yè)管理系統(tǒng)”，進(jìn)入物業(yè)管理階段
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